Юридические вопросы | Капитал

Юридические вопросы

Что такое договор участия в долевом строительстве?

Порядок приобретения квартиры в строящемся доме регулирует специальный Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. Необходимо сразу оговориться, что употребление термина «купить» по отношению к строящимся объектам верно по сути, но не совсем юридически корректно, поскольку невозможно купить то, что еще не создано.
Договор участия в долевом строительстве – это соглашение между застройщиком и клиентом (участником долевого строительства, дольщиком), по которому последний участвует в строительстве многоквартирного жилого дома путем финансирования в объеме, установленном в договоре, и дающем ему право по окончании строительства на приобретение в собственность указанной в договоре квартиры.
Указанный договор должен содержать следующие существенные условия:
- указание на конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).
Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
Государственная регистрация договора является гарантией для дольщика в том, что квартира будет передана только ему, и исключает возможность реализации одной и той же квартиры несколько раз

Каким образом можно приобрести квартиру в новостройке в ипотеку?

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России – это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение кредитного договора и договора о залоге недвижимости.
Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, появляется возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное в ипотеку, сразу является собственностью заемщика. В нем можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.
Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов».
Во-первых, заемщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по кредиту.
Во-вторых, длительный срок кредитования делает платежи по кредитному договору не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.
Если Вы уже выбрали компанию-застройщика, с которой хотели бы заключить договор, вам необходимо узнать, в каких Банках, занимающихся ипотечным кредитованием, она аккредитована. После этого Вам необходимо обратиться в один из указанных застройщиком Банков для подачи документов на ипотечный кредит и получения решения кредитной комиссии. В случае положительного решения Вам необходимо заключить договор долевого участия с застройщиком.
После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве Банк переведет денежные средства на Ваш лицевой счет или непосредственно на банковский счет застройщика. Исходя из сложившейся в городе практики, период предоставления Банком кредита с момента первого обращения клиента занимает не более  1-1,5 месяцев.

Мы поможем Вам в оформлении ипотеки.

На какой налоговый вычет можно рассчитывать при покупке квартиры?

Согласно налоговому законодательству, гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13%. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту.
При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться:
- расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на оплату работ, связанных с отделкой квартиры.
   В качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство) жилья в пределах 2 000 000 рублей. Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно включить в налоговый вычет, законодательством не ограничена.
Для получения имущественного налогового вычета потребуются:
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);
- договор на приобретение квартиры (дома) или прав на нее в строящемся доме;
- акт приема-передачи квартиры;
- платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет;
- кредитный договор (при ипотеке).
   По окончании календарного года, в котором приобреталась квартира, подготовленный пакет документов предоставляется вместе с заявлением и налоговой декларацией в налоговый орган по месту жительства гражданина. Налоговый орган рассматривает представленные документы в срок до 3 месяцев, и направляет ответ о возможности получения налогового вычета. Если ответ положительный, необходимо написать заявление с просьбой о перечислении суммы вычета на личный банковский счет. В течение месяца налоговый орган осуществляет платеж по указанному заявлению.
К сожалению, имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется гражданам только однажды в жизни. При этом право на налоговый вычет не возникает, если сделка купли-продажи была проведена между взаимозависимыми лицами - родственниками (понятие «родственники» трактуется с точки зрения Семейного кодекса РФ), сослуживцами, состоящими в отношениях «начальник – подчиненный» и т.п.

Как происходит передача квартиры после завершения строительства?

 К моменту подписания акта приема-передачи между застройщиком и дольщиком, построенный дом должен быть введен в эксплуатацию и иметь окончательный почтовый адрес. Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу, застройщику обычно требуется от трех до шести месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Сроки оформления документов зависят не только от самого застройщика, но и от уполномоченных государственных органов и организаций. Для осмотра квартиры Вам необходимо прибыть на построенный объект в заранее оговоренное время. При осмотре квартиры будут присутствовать представители застройщика и генерального подрядчика. Вы вправе сообщить все свои замечания указанным лицам по факту выявленных недостатков. В случае обоснованности замечаний застройщик совместно с подрядчиком принимает меры по устранению выявленных недостатков. Обычно на их устранение требуется не более двух недель.

   После того, как все вопросы по мотивированным замечаниям сняты, Вам необходимо подписать акт приема-передачи квартиры с компанией - застройщиком и, при необходимости, дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве. После подписания указанного акта и окончательного расчета по договору Вы получаете ключи от квартиры и пакет документов для государственной регистрации права собственности на квартиру, в который входят:

1) акт приема – передачи,

2) кадастровый паспорт квартиры, 

3) справка о полной оплате по договору долевого участия

Как выглядит процесс приобретения квартиры в строящемся доме?

1. Выбор квартиры. Свою будущую квартиру Вы выбираете по проектному плану дома, в котором указаны общая площадь квартиры и всех ее помещений, количество комнат, ее месторасположение в строящемся доме (на этаже, в осях ). Номера квартир присваиваются только при сдаче дома в эксплуатацию и указываются в техническом паспорте.
2. Далее необходимо оговорить порядок расчетов. Можно выбрать один из трех способов оплаты:
а) внесение полной суммы. В этом случае Вы можете рассчитывать на предоставление скидки;
б) оплата с рассрочкой платежа. Такой порядок предполагает внесение необходимого первоначального взноса и получение рассрочки платежа на оставшуюся неоплаченную сумму на удобный для Вас срок. Как правило, все расчеты должны быть завершены до момента ввода дома в эксплуатацию;
в) оплата за счет кредитных средств, в т.ч. по ипотеке.
3. По результатам строительства многоквартирного дома и до передачи квартир дольщикам застройщик проводит техническую инвентаризацию (обмер квартир).
Как показывает опыт, фактическая площадь квартиры может немного отличаться от проектной площади. 
4. Заключение договора. Для заключения договора долевого участия от Вас потребуется паспорт гражданина РФ и контактный телефон.
5. После того как договор подписан, он должен пройти государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе РФ. Для этого Вам необходимо представить в указанное учреждение три экземпляра договора, платежные документы на оплату госпошлины за регистрацию договора (дольщика и застройщика) и, если Вы состоите в браке, нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на участие в долевом строительстве.